2019年12月13日

不動産投資の種類

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第4話

「不動産投資の種類」


についてお伝えします。


不動産投資とひとくくりにしていますが、
不動産投資にも種類があります。

1.ビル1棟
2.アパート
3.戸建て
4.区分
例外で廃墟
マンション種類.jpg

1~4の順で難易度が下がります。
その分、利益額も同様です。

廃墟は別格です。


毎月の利益を大きく出したい!
という投資家はアパートや戸建て
をやっています。
ただ、これらはどちらかというと
投資ではなく、経営に近いと言えます。

1.ビル1棟
購入資金も億を超えます。

通常のサラリーマンであれば、融資を組むことは難しいです。
知識、経験、資金が必要です。
上手く経営できれば利益は大きくなりますが、
失敗した時のリスクが大きい。



2.アパート
アパート1棟買い上げて経営する手法です。
地域によって金額の大小はあります。
融資を受けるのに事業計画が必要です。

1棟を買うので、部屋数で割ると
1部屋辺りの金額を抑える事が可能。
手元に残る利益は大きくなります。

ただし、
1つの場所に複数の部屋を所有することになります。
空室のリスクは高くなりますし、
地域を見極めなければ大きな損害を出す可能性もあります。
都内というよりか郊外が現実的です。



3.戸建て
一軒家を購入しリフォーム等をして
貸し出す手法です。
ファミリー向けで、1組だけを対象とするため、入居者の有無が命取りになります。

アパートより購入金額は小さいですが、
こちらも都内というより郊外での運用の方が現実的です。



4.区分(マンションの1部屋)
都心の一等地に建つマンションの1室を買う手法です。
比較的安価で満額ローンを組めるので
初心者には始めやすい手法です。
融資も受けやすく特に事業計画等は不動産会社さんが代わりに作成してくれる事が多いです。

格安の物件はあまり出回らないため、
利益額は小さくなります。
ただし、購入後の手間は殆どかからない。



例外の廃墟。
これは人が住まない一軒家を買取、
再生若しくは新築して販売する手法です。
その手のプロしか出来ない手法。



この様に不動産投資の中でも
様々な手法があります。

アパートや戸建ては大きな利益を狙う事が可能ですが、融資を受けるのも経営もしっかり勉強して始める必要がある。

区分は比較的始めやすいが、利益額はそこまで大きくならない。

という特徴があります。


私が行っているのは、
区分になります。

次回以降、区分を持つ際の物件の見方
という内容をお伝えします。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2019年12月12日

不動産投資のリスクとは?

おはようございます!
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第3話

「不動産投資のリスク」
リスク.jpg

についてお伝えします。


前回まで、不動産投資のメリットをお伝えしてきました。
・売却益と家賃収入
・黄金率

今回は
不動産投資のリスクをお伝えします。

良いことばかりではありません。
リスクもあります。

そして、不動産会社や売る人からは
この様な事はあまり聞くことが出来ないと思います。

リスクとは

例えば、この様なケースです。
・市場価格より高く買ってしまう
・家賃が下落してしまう
・空室になって家賃収入が入らない
・家賃の滞納
・災害が起こりやすい場所に買ってしまう
 被災する
・金利が上がってしまい返済額が多くなる
・維持修繕費が余計にかかってしまう

あと、今後の日本は
・人口が減るという事もリスクです。


これら全て、不動産運営を行っていく上で
障害となる事です。

例1
物件価格2000万円で買ってしまったとします。
周辺の価格を調べたら
1700万円でした。

300万円も損してしまいます。
でもこういうケースが非常に多いです。

その理由は
不動産会社も利益を出す必要があるから。

出来るだけ高く売り利益を出したい。
だから知らない人は損します。

例2
家賃の下落。
家も年数が経つと劣化します。
当然、新築より中古の方が家賃は低いです。
少しずつ家賃は下落すると考えた方が良いですが、それを不動産会社はシミュレーションせず収益計算してきます。

不動産を買った時は良くても
年数が経つと家賃を下げなければ
空室期間が長くなる。
だから家賃を下げる必要がある。

この様な事も考えておく必要があります。

例3
空室になるリスクもあります。
長い期間持っていると
空室になる事は必ずありますが、
直ぐに入居が決まるか、決まらないか。
それによっても負担は全然異なります。

家賃が高いのか?
需要が少ない地域なのか?
理由は様々ありますが、

必要なことは、空室にならないようにする必要がある。
それは買う前に考えておく必要があります。


いろいろなリスクがあります。
どうしようもない事はありますが、
大部分は事前に潰すことが出来ます。

リスクを知り、対策をとる。
これが大切です。


次回は「不動産投資の種類」
についてお伝えします。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2019年12月11日

不動産投資のメリット

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第2話

「不動産投資のメリット」

についてお伝えします。


メリットとは言え、利益を出すことが
最大のメリットだと思います。


不動産投資で利益を出す方法としては
主に2つあります。

1.キャピタルゲインを狙う
2.インカムゲインを狙う

1.キャピタルゲインは、一種の転売です。
安く買って、高く売る。
その売却益を狙う。

2.インカムゲインは、家賃収入益です。
 家賃収入-ローン=利益

金の生る木.jpg

1を短期で狙う場合は、かなりの知識と
経験、業界の精通度が求められます。

そのため、普通のサラリーマンであれば
2のインカムゲインか
ある程度中長期保有し売却益を狙う。

これが無難です。

そして最大のメリットは
インカムゲインを得ながらでも出来る
手法なのですが、それが。
「黄金率」を実践することによる
資産を加速度的に増やすこと。

少し難しい内容なので
不動産投資の事をよく理解頂いた上で
詳細はこのシリーズの終わりくらいに
お伝えしますが、
これを理解し実践することで
資産は複利効果です。



インカムゲインに関連した
もう1つのメリットをお伝えします。

前回の不動産投資の仕組みで
お伝えした
ローンの返済を家賃収入で補う。

この時に大切なのが

ローン返済額<家賃収入

これを繰り返すことにより
ローン残債が減っていく。
中長期で物件を保有する事で
売却すれば利益が出る様になります。

または、
他人がローンを払ってくれて
手出しを最小限にして家を手に入れる。

お伝えしたいのは。

中長期で持ち売る。売却益
完済し、貸し続け毎月の収入



その他のメリットとしては
■不動産はインフレに強い
日本はデフレデフレと言われていますが、
それでも年に1%前後はインフレしています。

不動産は現物資産なので、
インフレすれば、その分価値は向上します。

今持っている不動産。
古くなると価値は下がりますが、
インフレしている割合は価格が上昇します。


■生命保険代わりになる
不動産投資をする場合は、
団体信用生命保険に加入します。

不動産ローンの残りの金額について、
所有者本人が死亡した時に支払いが免除されるという仕組みです。

生命保険と同じですね。

不動産投資をしている人の中には
生命保険には加入していない人も多いと思います。

私は約1億円のローンを組んでいるので
私が死んだらローンがチャラ。
でも入居者が家賃を払ってくれるので、
家族は毎月無条件で数十万円という
収入を得る事が出来ます。

■節税
物件を購入した5年間くらいの限定ですが、
確定申告で還付を受けることが出来ます。

不動産を持つことにより、
その費用は経費計上できます。
所得を下げることが出来るので納める税金が少なくなります。
実際は、家賃収入があるのでプラスなのですが、その様な国の制度です。

経費計上し確定申告することで
所得税の還付が6月頃。
住民税が毎月軽減。

ただし、数年間だけの特典です。
数年後には逆に納税に代わります。




不動産投資のメリットは
・黄金率により資産拡大
・売却益または完済後の家賃収入
この2点です。

よく投資用の不動産を販売する会社さんは
生命保険の代わり
節税が出来る
年金代わり
という様なメリットを元に営業してきます。

まぁ有りと言えば有り。
でも強く言うほどのメリットとは言えない。

そう思います。

次回は
「不動産投資のリスク」
についてお伝えします。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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