2019年12月25日

クリスマスに直帰を認めないMさん

おはようございます。
Kすけです。


昨日はクリスマスイブでしたね!

夜はどのように過ごされましたか?

私はというと。。。

家族とクリスマスをする為に。

その前日(23日)、M支店長に

「家族で食事するので取引先から直帰して良いですか?」

と事前報告。
※直帰する時は事前報告しろ!って言われてたので。

返って来る言葉は分かってたのですが。


案の定「だめぇ~何でだよ!」



何でって・・・クリスマスだから。

冗談だと思うのですが、
なんだか帰り辛い・・・

周りの先輩たちが、
「大丈夫だよ!みんなクリスマスは早く帰るから」

ありがたい言葉で、
しっかり受け止めて昨日は直帰!


私が
チキンとローストビーフ
スパークリングワインを買って

嫁が
クリスマスケーキ、サラダを買って

娘と私で
テレビの上にクリスマスの飾りつけ!

娘から
「ツリーは緑の方が良かった」
と言われ・・・

私「ムムッ!雪みたいだから白にしたのに」


さあ!
今朝、会社に着いたら
例のMさんどんな言葉を発するんだろ?


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2019年12月24日

不動産投資!融資と属性について(フルに融資を受けて購入)

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第9話

「融資と属性(フルローンを組む)」
ローンと資産運用.jpg

についてお伝えします。

前回は一部自己資金を投入して
物件を購入する事についてお伝えしました。

今回は
不動産投資!融資と属性について
でもお伝えした不動産を購入する場合の
3つの手法。
その3つ目

3.フルに融資を受けて購入

頭金を入れず、フルローンを組んで
不動産を購入する手法です。

ネットでの書込みや多くの不動産投資家は
フルローンを否定しています。
理由は
・キャッシュフローが悪くなる
・ローン残高が多くなる
・不動産を拡大する際に融資がおり辛い
・売却時にマイナスになりやすい
といった理由です。

確かにその通りです。

ローン額が大きくなる為、
毎月の利益は少なくなりますし、
売却しようと思っても
売却額<ローン残
となる可能性も高くなります。
なにより、不動産を増やしていこうと
考えている人にとっては
銀行評価が悪くなります。
銀行はマイナスの経営をしている事業者には
なかなか融資を出してくれません。

1つの結論ですが
不動産をどんどん増やしていこうという計画のある人はフルローンはお勧めできません。


そうではない方。
不動産を2つ3つ程度で考えている人。
サラリーマンとしての社会的属性をフルに使って増やそう。
と考えている人であれば、
次の私の考え方も有りです。

それは。
不動産以外に資産運用等を行っていて、
金利及び利息額以上に利益を出し続けている場合です。

一部資金を不動産に入れるより
他の運用で稼いだ方が利益が大きくなる。
という人です。

この場合は大いに有り!

逆に頭金などを入れてしまうと
200万円とかが消える訳です。
そういう人は200万円を使えば、不動産の利息以上に稼げるんですから!

そんな自信のある人は
フルローンやオーバーローンを使って
不動産投資をしても問題ないと考えます。

※フルローン
物件価格の全額をローンで組む
※オーバーローン
物件価格+諸費用もローンで組む
諸費用(仲介手数料、印紙、登記費用、不動産取得税、保険など)


もちろん、フルローンやオーバーローンが
組める評価の出る物件を持つ必要がありますし
社会的属性と呼ばれる銀行に対しての信頼度
を上げておく必要もあります。

【まとめ】
フルローンやオーバーローンを組む人は、
借入が多くなり毎月の利益や売却時のハンデがある事を理解しておく必要があります。
ただし、その他の運用で金利以上に利益を出している人なのであれば
オーバーローンを組んでも問題ない。
とも言えます。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2019年12月23日

不動産投資!融資と属性について(一部自己資金投入)

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第8話

「融資と属性(一部自己資金投入)」
不動産.jpg
についてお伝えします。


前回は、融資の条件とか銀行の評価
という内容をお伝えしました。

不動産投資!融資と属性について

今回はその融資を受けて行う
不動産投資ですが、何処まで融資を

使うのか?
使えるのか?

これらの視点を踏まえて

2.一部自己資金を入れて購入

について説明します。

よく言われるお勧めの手法です。

頭金を1割とか2割入れて
残りを融資を受けて運用する手法です。

そうすると、毎月手元に残るお金
(家賃収入-ローン-経費等)が
プラスで回る金額が大きくなります。

メリットとしては
・毎月の利益額(キャッシュ)が良くなる
・銀行に払う金利分の費用が抑えられる
・金利変動リスクが軽減される
・融資が受けやすい
・なにより精神面的に負担が少ない

銀行から融資を受ける際には、頭金が多いほど信頼されローン審査が通りやすくなります。

銀行側からすると安心材料にもなる訳です。

逆にデメリットは
・自己資金が減る
・自己資金が少ない人は資金不足に陥る
例えば、不動産は2000万円とかしますから、
その1割といえば200万円。
自己資金200万円しかない人であれば
何か緊急の出費があった時には支払いが出来ない。
という事になります。

例えば、
固定資産税、部屋内の設備破損修理、空室
などが挙げられます。
エアコン、給湯器が壊れた!
そんな時の修理費用は大家さん持ちです。

そして大きなデメリットは
その他の資産運用をおこなっている人にとっては運用機会損失!
これは痛いです。


【まとめ】
一部頭金を投じて不動産投資を行う手法は
毎月の利益が大きくなり
銀行に余計な金利分を払う額も少なくなる。
また、借入額が小さくなるため、物件を増やしていく予定の人にとっては頭金は必要かもしれません。

ただ、銀行に払う金利分よりも他の運用等で稼げる人にとっては、頭金が手元から無くなる分、利益拡大のチャンスを逃すことになります。



今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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