2019年12月16日

海外資産運用でリスク分散

こんばんは!
kすけです。

私が行っている資産運用

ライフイベントを考慮し
それなりに分散しています。
円ドルユーロ.jpg

海外の積み立て型が3つ
1.あと12年後に満期になる運用
2.あと7年で積立が完了する運用(寝かせればどんどん増える)
3.あと22年後に満期になる運用
ドルコスト平均法による毎月の積立

その運用と期間には理由があります。

今、私の年齢が43歳。
娘の年齢が7歳。

1は娘が20歳ころに満期なり、
500万円が手元に戻って来る運用です。
大学に進学している頃ですし、
もう少ししたら結婚するかもしれません。

そんな時に必要となるお金として。

2は私が50歳になった時に払込みが完了。
あとは運用で増えていきます。
娘が30を越えた頃にプレゼントします。
もしかしたら家庭を持ち、
何かとモノ入りになっているかも。
30年後1700万円になっています。
これは投資商品ではないので金額が
ある程度読めます。
私がトータルで支払うのは40000ドル。

3は私が65歳になった時に満期になる運用。
過去の年間利回りは6~8%。
これを完全複利で
毎月一定額を積み立てます。

今までの利回りで回り続けると仮定すれば
満期には3000万円は越える計算です。

以上3つの運用
人それぞれで大きなイベントもあり
お金が必要になるタイミングがあります。

これが長期を見据えた資産運用。

これはほんの一部です。

セミナーでは
こんな運用を行うためのチャンスを提供します。


今年最後の不労所得セミナーを開催!

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12月18日(水)
21時~

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気になる事があれば何でも
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posted by Kすけ at 21:10| Comment(0) | 投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産投資-物件の見方(資料を入手した時点で判断すること2)-

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第6話

「物件の見方その2」
不動産投資チェック.jpg

についてお伝えします。
前回
・場所
・価格
・家賃
・広さ
についてお伝えしました。

今回はその続き
・管理費及び修繕積立金
・築年数と構造
・ターゲット層
です。

【管理費と修繕積立金】
マンションの場合は、毎月発生する費用として3つの費用が発生します。
そのうちの2つ
管理費:
建物を管理し運営していくために必要な費用です。
建物共用部の清掃、細かな修理、管理人費用など管理会社に支払う運営費用です。
修繕積立金:
大規模な修繕をする為には、
纏まったお金が必要です。

これを管理会社が毎月貯めています。

マンションが15年~20年経過したくらいに
実施されることが多いです。
外壁の補修、屋上の補修、共用部の補修。
大規模修繕は各部屋から集めた修繕積立金を
使い予防保全を行うものです。
各物件毎に長期修繕計画が作られています。

管理費は、建物を健全に運営するために必要な費用です。
多すぎても少なすぎても問題です。
修繕費は、築浅の物件は低めの設定で、
年を追う毎に増える傾向があります。
その点を理解しておくことが大切です。

管理費、修繕費の他に、集金代行費が必要となります。
これは、毎月の家賃を集金したり、入退室、入居者募集等の手続きをやってくれる作業になります。

毎月のローン返済額に、
この3つの費用をプラスで支払う必要があります。


【築年数と構造】
築年数と構造も最低限は満たしておく必要があります。
築年数は、昭和56年以前のモノは
どんなものでも対象外!
旧耐震基準の為、物件自体が弱いし、売却する際に評価が出ないため、売り辛い可能性が高いです。

構造は
SRC(鉄筋鉄骨コンクリート)
RC(鉄筋コンクリート)
あたりであればOKです。
マンションの場合は大半が上記の2パターン。

木造や軽量鉄骨など。
私は見たことがありませんが、
耐用年数とローンを組める期間が短めになる為、
避けたほうが良いです。


【ターゲット層】
物件を持つということは
お客様に入居して頂く必要があります。
では、どの様な人が入居しそうなのか?
を想定してみる。

それは地域で異なりますし、住む人の価値観
でも異なります。
ただ、ワンルームに住む人は
1人で済む会社員や学生が多いです。
会社や大学に通いやすいかどうか?
という視点で見る事も大切です。

例えば、
一流企業に務める人が住みそうなのか?
工場勤めの人が多いのか?
出張などの出入りが多い地域なのか?
大学生が好きそうなのか?
女性ウケしそうなのか?

お客様になってくれそうな人が
この地域に住もうとするのか?


上記のように幾つか
ポイントとなる事を挙げましたが、
どれも最初に物件情報を入手した時点で
ある程度シミュレーションしてみることが大切です。


【まとめ】
色々な見ておく項目を挙げました。

最初はなかなかイメージ出来ないし
価格を聞いても・・・

という感じだと思います。

最初のうちは

自分なら、そこに住むかどうか?

そんな視点をもって考えると
分りやすいかもしれません。

また、物件の数をこなす。
そうすると目が慣れてきて、
なんとなく物件の良し悪しを判断できるようになってきます。


以上
第5、6話で物件資料からその場で判断する内容についてお伝えしました。

2.持ち帰って調べる内容
3.物件を見に行く
については、
「融資と属性の事」
「利回りとキャッシュフロー」
が理解できていないと分からないので、
それを先に説明してからにします。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする