2020年01月27日

不動産投資 物件資料入手後に調べる事-2次判断-

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第12話

「物件資料を入手してその後調べる事」


についてお伝えします。

不動産投資-物件の見方1-
でお伝えしていた

1.物件資料を見た時にその場で判断する内容
2.持ち帰って調べる内容
3.物件を見に行く


この中の
2.持ち帰って調べる内容
をお伝えします。

リサーチ.jpg

最初に、その場である程度選別する必要があり、その見方を2回に分けてお伝えしました。
不動産投資-物件の見方(資料を入手した時点で判断すること1)-

不動産投資-物件の見方(資料を入手した時点で判断すること2)-


今回は家に帰ってから調べる事です。
購入検討に残すかどうかを判断する必要があるのでとても重要。

この段階が、2次判断になります。

主に調べる項目は3つ

【物件価格相場】
不動産屋さんから物件価格を入手したら
その価格を鵜呑みにせず、
必ず自分で調べましょう。

大抵、不動産会社がたっぷり利益を載せて価格提示してきます。
相場よりも高いパターンが多いです。

私が経験してみてきた中でも
調達価格から300万円~400万円くらいは利益を載せているケースが多い様に思います。

相場以下で買えるケースというのは何か理由がある場合が多いです。
売却したい人の相続の関係であったり
何か訳アリの理由があったり

私が購入した物件も
相続の関係で早くお金が欲しい。
だから多少安くてもすぐに現金が欲しい。
そんな物件でした。

せめて相場では購入したいところですね。

相場価格を調べる手段としては、私は主に3つの事をしています。

・物件付近の不動産屋さんに確認
物件付近の不動産屋さんに連絡して類似物件の相場感覚をつかむ
これは実際に3次判断で物件を見に行く時にも確認する事です。

・ネットで調べる
ネットでhomesなどの不動産大手のページで対象地域周辺で類似物件の条件で調べる。
また、過去の不動産売買の履歴を見れるサイトを使って売買履歴を調べる。
同じ建物の物件でも過去の売買価格や推移を示してくれるので参考になります。
※マンションレビュー
https://www.mansion-review.jp/
無料の会員登録が必要になります。

・レインズ情報を確認する
レインズという不動産会社が過去に取引した物件や今市場に出ている物件情報を共有するデータベースなのですが、対象地域の過去の履歴を出してもらうのも参考になると思います。

【家賃相場】
家賃相場も物件価格相場と同様に
不動産屋さんやネットで調べて相場観を掴みます。
そして、自分自身がその物件に住むとしたら、
いくら位の価格なら契約するか?
という自分に当てはめて検討すると判断しやすいかもしれません。

【地域性】
物件を選ぶ際に最もと言って良い程、
地域性とか立地というものを重要視します。
何故かと言うと、
空室になる確率が地域によって大きく左右されるからです。
需要の高い地域の物件だと多少物件自体が古くても設備が充実してなくても家賃が高くても入居したい人が多い。
という事です。

意識して判断すべきポイントは
最寄り駅
駅徒歩
利便施設の有無
通勤時間
治安


この辺りでしょうか。

・最寄り駅
ターミナル駅なのか?
急行が止まる駅なのか?
駅の魅力など

・駅徒歩
駅まで徒歩何分なのか?
近いと家賃も高い傾向にあります。

・利便施設
スーパーとかコンビニとか商店とか
生活するのに必要な生活品が調達出来るのか?
逆に工場や墓地などが無いかどうか?

・通勤時間
会社への通い易さを想定するのですが、
ターミナル駅へのアクセスのし易さであったり
オフィスが多い場所へのアクセスのし易さ

・治安
街に照明が多い少ないとか
犯罪が多い地域なのかどうか

・総じて
物件がある場所が、街として魅力があるのか?
今後の人口変化でも人口が維持できそうなのか?
という部分に着眼点を置いて見ると良いと思います。

「補足1」
大学があるからとか
1つの会社の工場が近いから
という集客に偏りがあるような物件は
それらが移転するという様な事が起これば
集客が出来なくなる可能性があります。
個人的にはその様な地域も気を付けてみています。

「補足2」
家を選ぶ基準は人それぞれ

一人暮らしをする人の多くは
会社員か学生。

その地域にどの様な人が住む傾向にあるのか?
その部分に注力して考えてみると分かり易いかもしれません。

例えば、
多少家賃が高くても勤め先に近い方が良いとか
多少勤め先から離れても落ち着いた場所が良いとか
あまり住居に使えるお金が無いから多少不便でも安い所が良いとか
寝られれば良いから狭くて古くても良いとか

地域の特徴もありますし、住む人の価値観もあります。
どの様な人がこの地域に住むのか?
という事を前提において地域性や市場を見てみると分かり易いかもしれません。


「私の選び方」
私は西新宿に1つ持っています。
そこを選んだ理由は

西新宿は都庁含めオフィス街に近い
徒歩で通える通勤圏
仮に西新宿に勤務先が無い人でも大江戸線等で都内中心部へアクセスが楽
スーパーは小さいけど徒歩10分圏内くらいに2件ある
コンビニも食事が出来る店も近くにある
駅徒歩1分
大通りに面しており夜も比較的明るい

この様な理由からこの地域を選びました。

一人暮らしの会社員を想定した時、
将来的にも需要は落ちにくいエリアであり、
生活するにも比較的便利な場所ではないか?

という見方から2次判断でこの物件はクリアしました。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする