2020年03月22日

不動産投資コンサルティングセミナー

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。


1ヶ月ほど前に
「土地から仕入れ新築アパート建設し不動産投資を行う」
こんな不動産投資のセミナーに参加してきました。

新築アパート一棟投資。
これに必要なのは
・土地を仕入れる事
・アパートを建築する事
簡単に言うとこの2つが必要です。

この会社のやり方は
土地の仕入れの交渉は会社が実施。
契約は投資家。

建物の建築はお抱えの工務店が実施。
契約は投資家。


コンサルティング会社が土地、建物建築、設計等のコンサルとして間に入り契約は各業者と投資家が行う。
という手法をとるモノです。


地権者と土地価格の交渉し、
指値をして出来る限り安く仕入れる準備。

建物は業者の建物シリーズ
基本的にはその中のパーツを組み替える手法をとり、提携している工務店と投資家が契約。

シリーズ化している為、
新築でも安く建築が可能。

その業者の利益は建物価格6%をコンサル料としてとる。

そんなスキームです。

メリットは
・ブラックボックスが少なめ。
・面倒な交渉や建築はほぼやってくれる。
・新築の為、銀行評価も高い。
・業者の力を借りて銀行融資をひける。

デメリットは
・契約後、家賃が入るまで約1年必要
・金利分の支払いは契約後から発生する。
・諸費用、コンサル料が数百万円。
・頭金が物件価格の5%~10%必要

そして物件を購入対象として検討する場合
気をつけるべき点は
・周辺の同じようなアパートの家賃相場
・土地の売買履歴と相場
・想定する入居者のタイプ
・周辺の街の環境
・土地の特徴を最大限に活かしたアパートを建てる計画なのかどうか?

この辺りをしっかり精査する必要があると思います。

そして今回、セミナーを受けて
気が付いた事が2点

・都内は2項道路の可能性が非常に高い事
・埋蔵文化財包蔵地の有無と対処方法

どういう事かと言うと
建物に接している道路が2項道路になっているとセットバックしなければ建物を建築できない。
※2項道路とは狭隘道路とも言われ、道幅が4mより狭い道路の事

その様な場所は使い勝手が悪く評価も低い。
分かりやすく言うと緊急車両が入って来れない。
火事になったらどうするの?
救急車呼べないよ!
ってなる訳です。

埋蔵文化財包蔵地に指定されていると
土器とか遺跡が出てこないか調べる必要があり、出てくると掘り返す可能性がある。
費用負担の問題と建築までの時間ロス

この様にあまり気付かない事も潜んでます。

今回上げた点は2点ですが、その他にも
しっかりリスクを見つけ出し把握する必要があります。

ただし、
全て完璧は無い訳だから、どの程度のリスクまでなら許容できるのか?
を考え決断する必要がありますね。
それが難しい。


最初は分からない事だらけ。
でも1つ1つ理解していけば良い。

だから行動を起こすことが大切です。

今回のコンサルティング会社の提案に乗るのが良いのか?
それは考え方次第。

業者のレールに乗って不動産投資を始める。
楽に収益を得る事は可能。

ただし、それなりにコンサル費用も支払う必要があります。

次回、
このコンサル会社から提案を受けた内容を元に
投資対象とすべきかどうか?
検証してみたいと思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2020年03月21日

仕事への向き合い方!それは資産運用にも通づる

おはよございます。
Kすけです。


先日のブログで
転勤の為に引継ぎをした話をしました。

その中でちょっと気になった事があり。。。

決して悪いとかどうこう言う訳ではないのですが。

前任者と引継ぎを行う中で次年度、
1億円の提案をしている事を知りました。

1億と言えば我が社の中でも大きい部類の案件です。
よく予算付けまで持っていってくれました。

感謝です。

でもその案件の引継ぎをしている中で
出てきた言葉に唖然!

それは、
「技術が求めるヒアリングシートをしっかり埋めてるよ。」

というこの言葉。

それは技術サイドがお客様を理解する為と精度の良い積算をする為に渡されているモノです。
それはとても大切な事だと思います。

それはそれでやれば良いのですが。
それ以上の事はあまり考えていない様な雰囲気が強いんです。


お客様の事を聞いても答えられない。


例えば
お客様の今の課題であったり
今回の事を達成する事でどんな改善が出来るのか?
一つの一つの要望の真意は何なのか?
何故、○○をお客様は求めているのか?

この様な事をスルーして表面的な事ばかり把握しようとしているんです。

機能はどうだ?
他社の提案はどうだ?
他社はどんな事を言ったのか?

技術から聞かれている事
上司から聞かれそうな事
を必死で聞こうとする。

まぁ真面目で良いのですが。。。

でも。もっとお客様の事を
しっかり理解した方が良いんじゃない?

上司に聞かれる事なんて、
お客様を理解すれば必然的に分かる話で。



そして極め付けに出た言葉は

「負けたら負けたで仕方ないよ。
俺のせいにすれば良い。」

私よりも年配で経験も豊富な営業マン
私に気を使って頂いたんでしょうけど。

でも・・・

私は言葉に詰まりました。



お客様は何かに困っているから
1億円かけてそれを解消しようとしている。
それだけ根深い問題があるはずです。
問題が複雑に絡み合っているかもしれない。
もしかしたら、お客様自身も自分の言葉で話すことが出来ないかもしれない。

それを営業が一緒に掘り起こし
技術的な部分は技術者が解決策を。
営業はお客様と同じ方向を向き悩みを共有する。
そして全体のコーディネート。

その業務は5月にプロポーザルというやり方で発注する様です。

そのプロポーザルの準備には約2ヶ月必要。

その準備の時にどれだけ
頼ってもらえるか。
それが生命線。

このままじゃ間に合わない!
資料作りも
人間関係も


今からテコ入れが必要!

埼玉の事もやりながら千葉の案件も進める!

それは正直、未経験の事
そしてルールを無視!

でも勝つ為にはやるしかない!

私も仕事に一生懸命なんですよ。
そして
勝つために自ら考え行動する。

それが批判される事もある訳ですが。。。


ただ、これ仕事だけではなく
資産運用も同じだと思います。

誰かが良いというから。
何となく大丈夫そうだから。

ではなく自ら考え調べてみて
自分の中で根拠を持って行動する。

とても大切な事だと思うんです。

私自身も出来てなく・・・

自戒の意を込めて

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2020年03月20日

転勤による引継ぎ

おはようございます。
Kすけです。

ちょっとプライベートな話題。


昨日から転勤のため、
引継ぎに異動先まで行って来ました。

自治体への営業を行なっているため、
7年前まで担当していたお客様も含まれており、懐かしさを感じる反面。
7年前からお客様が増えていない所もあり。
複雑な気持ちにもなっています。

そして私とした事が。。。
持参した名刺が謹賀新年名刺!

年始に赤文字で「謹賀新年」と印刷した名刺を持って挨拶まわりをするのですが。

初めてのお客様に挨拶するのに
謹賀新年って。。。

ちょー恥ずかしいとも思いながらも。
一つのネタになるからまぁいいか!

と気持ちを切り替えて引継ぎを完了させてきました。

とは言え
まだ顔と名前と案件が一致しない。

現場で身体で覚えていくしかない。

これから3月末までに残務を片付け引越し。
4月からは新しい環境で仕事開始!

転勤

結構パワーを使いますが
気持ちを切り替えるには良いですね。

環境を変えてみる。
色んな意味で刺激にもなり
リフレッシュできますね。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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