2020年03月16日

不動産売却の見落としがちなリスク(その2)

おはようございます。
Kすけです。

今回も前回に続き不動産の売却です。

不動産を売る。
そんな経験をする事って
そう多くないと思います。

ですが、不動産投資を考えている方
若しくは不動産(マイホーム)を持っている人は、今後売却を考えるかもしれませんね。

そんなレアなケースですが
レアだからこそ。

売却にする際にこんなケースもありました。

【その2】
高値を出したA社。

B社から
2000万円よりも高値で買いたいという買主が居ます。
交渉を頑張りたいんです。

ただ、
一般媒介だと買主に交渉し辛いんです。

契約出来る確証が無いですから。

だから専任の媒介契約を結んでください。

という様な言い方をしてきます。

専任を結ぶとその会社だけが契約の権利を持つ事になり、売主に対して有利に交渉を進める事が出来る様になります。

そして。
やっぱり高値が出なかった。
だから少し金額を下げてもらえませんか?

といった具合に交渉してきます。

そして
グイグイ圧力をかけて、
早くしないと価格が下がるとか、
今回のがベストな条件だとか
色々言って価格を下げて
早く売却しようとしてきます。

その圧力に負けて安値で売却してしまう人も多いと聞きます。

対処方法は
専任などの絞られる販売手法を選択せず
一般媒介を結ぶ。

不動産会社の言う通りにする必要は全くありません。



【その3】

またこんな不動産の営業も居ました。

他社さんは幾らですか?
他社が金額出して来たら教えてください。
その金額より絶対高い金額を出します。

それを断ると

何故ダメなんですか?
高値で売りたいんでしょ。
そう言いましたよね?

売主さんの為に一生懸命頑張ってるんですよ
やらせてくださいよ


こんな感じの応答が永遠と続きます。


売主が誰と契約しようが自由。
高値で必ず売らなければいけない。
という理由も無いし、
前回お伝えしたように買主が居ない場合だってあります。

対処法としては
交渉が得意な人は
相手の金額を天秤にかけて
買付証明を貰う。

交渉が苦手な人は
こう言うと良いと思います。

一度出して頂いた金額の中で決定します。
勝負金額を提示してください。
合わせて買主の買付証明もお願いします。
その際、私の手残り金額も教えてください。



幾つかのパターンをご紹介しました。

この様にハッタリに近いような事を言ってきたり
売主をハメたり。
その様な事が往々にしてある業界です。

だから知識をつけて交渉するか?
若しくは知識と経験のある人を味方につけ、
不動産会社と交渉する。

これが不動産を高く売る秘訣ではないか?
と思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月15日

不動産売却の見落としがちなリスク(その1)

おはようございます!
Kすけです。

このメルマガでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。

今回は不動産の売却です。
印鑑.jpg

不動産を売る。
そんな経験をする事って
そう多くないと思います。

ですが、不動産投資を考えている方
若しくは不動産(マイホーム)を持っている人は、今後売却を考えるかもしれませんね。

そんなレアなケースですが
レアだからこそ

その業界の人ではないと、
「え!そうなんですか?」
と思う様な事が多々あるんです。

幾つか私に起こった事を元にシェアします。

一般媒介契約をA社、B社、C社と結び、
その仲介会社さんに物件の情報を渡すと
各社、買主さんに聞いて購入したい金額を提示してくれます。


その結果、仲介A社が出した
2000万円が最高額だったとします。

競合するB社、C社としては
自社で契約したいので
それよりも高値を出したい訳です。

不動産業界はA社に取られるくらいなら
赤字になってでも自社がとる。
そんな風潮もあります。

そんな時、やる事が

金額を被せてくる。

「買主がOKしていないのにそれ以上の金額を出す」
若しくは
「買主が見つかってないのにそれ以上の金額を出す」


B社、C社の営業マンは
2000万円よりも高値を出す買主が居ます。
と言って
2030万円、2050万円
という様に金額を被せて来る事があります。

A社に契約されたくなくて
ハッタリをかますんです。

それで売主はC社と契約をする事に。

でも実際は買主が居ない。
という場合があるんです。

不動産を売却する際は
売主と買主の間で
売買契約書を取り交わします。

その仲立ちに仲介会社が居る訳ですが、
売買契約書を取り交わす時に

買主欄の署名印鑑が押されていない状態。
売主だけ署名印鑑を押してしまう。

要は買主が居ないけど、
他社に取られたくないから
その様な対応をしてくる業者もいます。

そうすると、
売主としては
契約書の締結が進まず、物件の所有権も移転できず
契約金額も入手できない。
この様な状態になります。

なかなか買主が見つからず、
ずるずる。なんてケースもあります。


本来は3社が集まって
お互いに印鑑を押す。
これがベストですが、
仲介会社が契約書を持って
売主、買主を訪問する。
というケースが多いのが現状です。

対処方法としては
買主に先に印鑑を貰う。

契約を取り交わすまでに買付証明をもらう。
そして買付証明を出した会社を
帝国データバンク等で調べる事。


不動産を売却する。
あまり経験が無いからこそ、
見落としがちな事なんです。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。

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2020年03月14日

転勤の変なルール!解決策はこれだ!

おはようございます。
Kすけです。

先日私の愚痴としてお送りした
転勤を命じられた事で分かった
会社の変なルール!

ついに転勤!変な会社ルールに爆発寸前!

私はめちゃめちゃ怒ってました!


そして、往生際悪く
諦めなかったんです。

だって!
なんで会社に
家族の生活まで決められなきゃいけないの?

そう思いません??

事の発端はこれ

転勤になった事により露呈した
3つの変な規定。
・住む部屋の広さが決められている
・50km以内の異動は転勤扱いされない
・決められた不動産会社(Hメイト)としか契約できない
だから物件が限られる

これにチョー怒りを覚えた私でした。

総務に怒鳴り込んでやろうか!
こんな糞ルールぶっ潰してやりたい!

考えても
考えても
答えは一緒。

「おかしい!」

そう思っていた私ですが、
変にエネルギーを使ってもしょうがない。
自分のレベルを下げるだけだ。

と。
怒りを別の方向に向ける事に。

矛先は
どうやればOKになるのか?
逆にNGを出せない理由

を考えることに。

実はこういうの考えるの
結構好きなんです・・・



徹底的に戦ってやる!
頭脳戦で行こう!

取った行動は

「演者になる」

住む場所の広さが決まっている?
例外は無いか?
探しました。

キチンとした理由があれば認められる。

じゃあ理由を作れば良い訳で。

嘘じゃない。でも・・・
っていう奴。


部長に説明し説得。
部長から取締役に根回し。

総務より上層部を使い
サンドイッチに!
結果はOK

もう1つ。
50㎞以内は転勤準備金が出ないなら
それ以上にすれば良い。
で解決。

そして最後。
決められたH以外とは流石に契約できない。
なら気に入った物件を
他の管理会社や仲介会社経由で
Hに持ってくればOK

手間はかかるけど。
実際にHで無理と断られた部屋。
他の仲介会社に電話してHを通すよう依頼。
即OKに。

理由は簡単。利害関係が一致するから。


ダメだと諦めず
どうすれば認められるのか?
を考えたら何とかなっちゃう。

認められない理由を潰せば・・・
それでもOKな訳ですね。

これって
資産運用でも似た様な点があると思います。

この運用やるべきなのか?
止めるべきなのか?

リスクが何か考える。調べる。
色んな角度から考えてみる。
そして行動してみる。
そうすると
意外と解決の糸口が見えちゃったり。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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