2020年03月22日

不動産投資コンサルティングセミナー

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。


1ヶ月ほど前に
「土地から仕入れ新築アパート建設し不動産投資を行う」
こんな不動産投資のセミナーに参加してきました。

新築アパート一棟投資。
これに必要なのは
・土地を仕入れる事
・アパートを建築する事
簡単に言うとこの2つが必要です。

この会社のやり方は
土地の仕入れの交渉は会社が実施。
契約は投資家。

建物の建築はお抱えの工務店が実施。
契約は投資家。


コンサルティング会社が土地、建物建築、設計等のコンサルとして間に入り契約は各業者と投資家が行う。
という手法をとるモノです。


地権者と土地価格の交渉し、
指値をして出来る限り安く仕入れる準備。

建物は業者の建物シリーズ
基本的にはその中のパーツを組み替える手法をとり、提携している工務店と投資家が契約。

シリーズ化している為、
新築でも安く建築が可能。

その業者の利益は建物価格6%をコンサル料としてとる。

そんなスキームです。

メリットは
・ブラックボックスが少なめ。
・面倒な交渉や建築はほぼやってくれる。
・新築の為、銀行評価も高い。
・業者の力を借りて銀行融資をひける。

デメリットは
・契約後、家賃が入るまで約1年必要
・金利分の支払いは契約後から発生する。
・諸費用、コンサル料が数百万円。
・頭金が物件価格の5%~10%必要

そして物件を購入対象として検討する場合
気をつけるべき点は
・周辺の同じようなアパートの家賃相場
・土地の売買履歴と相場
・想定する入居者のタイプ
・周辺の街の環境
・土地の特徴を最大限に活かしたアパートを建てる計画なのかどうか?

この辺りをしっかり精査する必要があると思います。

そして今回、セミナーを受けて
気が付いた事が2点

・都内は2項道路の可能性が非常に高い事
・埋蔵文化財包蔵地の有無と対処方法

どういう事かと言うと
建物に接している道路が2項道路になっているとセットバックしなければ建物を建築できない。
※2項道路とは狭隘道路とも言われ、道幅が4mより狭い道路の事

その様な場所は使い勝手が悪く評価も低い。
分かりやすく言うと緊急車両が入って来れない。
火事になったらどうするの?
救急車呼べないよ!
ってなる訳です。

埋蔵文化財包蔵地に指定されていると
土器とか遺跡が出てこないか調べる必要があり、出てくると掘り返す可能性がある。
費用負担の問題と建築までの時間ロス

この様にあまり気付かない事も潜んでます。

今回上げた点は2点ですが、その他にも
しっかりリスクを見つけ出し把握する必要があります。

ただし、
全て完璧は無い訳だから、どの程度のリスクまでなら許容できるのか?
を考え決断する必要がありますね。
それが難しい。


最初は分からない事だらけ。
でも1つ1つ理解していけば良い。

だから行動を起こすことが大切です。

今回のコンサルティング会社の提案に乗るのが良いのか?
それは考え方次第。

業者のレールに乗って不動産投資を始める。
楽に収益を得る事は可能。

ただし、それなりにコンサル費用も支払う必要があります。

次回、
このコンサル会社から提案を受けた内容を元に
投資対象とすべきかどうか?
検証してみたいと思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


普通のサラリーマンでも
マルチキャッシュポイント構築術!
こんな提案をしています。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする