2020年02月10日

不動産購入の最終チェック

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第15話(最終回)


不動産投資にはメリットもある分
デメリットも潜んでいます。
価格、災害、空室、金利、修繕、家賃下落
などなど

最後に全体を通して
再チェックをお伝えします。


・対象の物件高くない?
物件の価格は割高ではなかったか?
相場をチェックしてみて
家賃相場とローン支払い額の差額をしっかり判断
https://www.mansion-review.jp/

レインズマーケットインフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

・家賃が下落してしまう事も想定したか?
10年後、20年後と家賃が下落する事を想定し
採算があうかどうか?
新築から10年くらいの下落は5%~10%
築10年以降は緩やかになりますが、5%程度は下落していく傾向にあります。

・空室リスク
不動産オーナーになると避けて通れない道なのですが、
空室になっても賃貸需要のある場所であるかどうか
競合物件や周辺環境の再度チェックを行います。

・家賃の滞納リスク
家賃の滞納に関しては、払わないから退去してもらう。
という事が法律上難しいです。
不動産会社に依頼して、入居の際に審査をしてもらう事でリスク回避をしてもらう。

・災害が起こりやすい場所ではないか?
災害のリスクは何処まで考慮するのか?
という対策になりますが、
火災保険は必須で入ります。
地震保険は任意。

物件選びの段階では
役所にあるハザードマップを確認する事をお勧めします。

国土交通省の
ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

水害リスク
低地ではないか?
大雨が降った時、周りから水が集まって来ないか?
河川が氾濫して影響が無いか?

地震リスク
地震を避ける事は出来ないので、
昭和56年以降の建物が必須。

・人口減少リスク
その地域で将来的に人口減少が激しい場合
需要が低下するので、空室リスクも高くなります。
公開されている情報を元に傾向を掴むことは大切です。

参考として
Wikipedeaで自治体の人口傾向を見る
自治体毎に過去の人口推移が見れる。

賃貸需要ヒートマップ
https://toushi.homes.co.jp/owner/
ホームズのサイトを使って、
賃貸入居希望者が良く閲覧する場所を色分け


人口問題研究所のデータを元に作成
2045年市町村将来推計人口ランキング
https://ecitizen.jp/Population/Ranking
自治体毎に将来の人口増減率を予想したモノ


・金利上昇リスク
不動産投資ので融資を組む場合、
変動金利でローンを組みます。
金利が上昇した時には返済額も大きくなります。

仮に2000万円の融資が以下の様に変わった場合

2%:総額2782万円 月額66250円
3%:総額3232万円 月額76970円
差額:総額450万円 月額10720円
の様に大きく変わります。

返済期間中に残債がある程度減っていると
金利の引き下げ交渉や金利の安い金融機関への乗り換えなども可能性が出てきます。

住宅ローンシミュレーション
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/
ローン返済額のシミュレーションが可能です。

・維持修繕費の発生
部屋の中の設備はオーナー負担で修繕が必要となります。
壁紙、エアコン
給湯器、フローリング
配管、キッチン回り、トイレ
それぞれで金額も耐用年数も異なります。
これらの費用も考慮しておく必要があります。

上記内容のリスク等を再度チェックし
最終判断を行いう事をお勧めします。


そして、次回は

不動産投資×黄金率

についてをお伝えしていきます。

これが出来ると最強です。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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