2020年06月01日

戸建て物件の内見(佐倉市)

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。

今回は戸建不動産の内見に行った話です。

少しずつ価格が下がり気味の不動産。
今からまだ下がる可能性もあります。

そんな時だからこそ、
物件を探し続ける事が大切。

継続することだと思っています。

そして。
利益が出るかな?

そんな物件を見つけたので
不動産会社さんに連絡をとり、
一人で物件の部屋を見に行ってきました。

内見の動画を撮りました。
メルマガで提供しています。

■物件情報
・千葉県佐倉市
・5DKの戸建て
・築35年
・490万円
・デメリットとして心理的瑕疵あり物件

市街地内にある物件で割安感を感じたので、一度部屋を見ておこう。
そして、どの程度リフォームが必要か?
その金額を見込む為に
内見に行ってきました。

物件を内見する際に見るべきは
・リフォームや修繕が必要な箇所をチェック
建物の建付け、壁紙や床、キッチン周り

・周辺環境のチェック
勾配、利便施設、周囲の空家

・接道状況、再建築の可否
道路が何mか?法的に再度建築可能?

・家賃相場のチェック
複数の不動産屋に直接聞いて、どの程度の家賃なら付きそうか

これらは
購入後、こんなはずでは・・・
と後悔しないためです。
見えてなかったリスクの顕在化する為です。

■内見してみて
・建物自体の状態はかなり良い
・キッチン回りの床、キッチンは清掃必須
・キッチンの床は張り替えか?
・玄関床に痛み有り
・畳は表替え必須
・障子、襖は張替え
・庭の草むしり

諸々普通にリフォームを見積もると
130万円くらいになるかな?

不用な修繕を省き
50万円程度でおさまれば。

周りの住人にヒアリングしたところ
元の家主は家を丁寧に使っていたとの言葉。

買物も徒歩15分でショッピングセンター有り
静かで住みやすい所との事

心理的瑕疵とは
家主が洗面所で病死。
死後1週間だった為、
特に汚れや臭いは無し。

■不動産屋ヒアリング
物件資料を持って、近くの不動産屋さんにヒアリングに行きました。

どの不動産屋も口をそろえて
・心理的瑕疵は告知が必要で家賃3割減
・この地域は古く道も狭い
・家賃6万~6.5万円
3社訪問し、3社ともほぼ同額。


■結論として
家賃6万円とすれば
物件価格490万円
リフォーム50万円
表面利回り13.3%

公庫でローンを組めば
金利2.5%想定
期間10年

毎月の返済が5.1万円

これに管理費、修繕積立、固都税
など経費がかかります。

ほぼ手残り無し

という事で、仲介会社さんには
物件価格300万円にならないか?
交渉しております。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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