2020年07月07日

不動産投資の「ある仕組み」の恐怖

おはようございます。
Kすけです。

今回の内容はちょっと難しい内容です。
興味のある方は読んでみてください。

前回、新宿の物件を購入した時の事をお伝えしました。

2400万円の提示が
2150万円にまで。
250万円の値引きになりました。

まぁ無くはない話。

もちろん、成績とか
その辺りはあると思うのですが

実際、値段が下がったのは

「しがらみの強い家賃保証」だと思います。

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新宿の物件には家賃保証を付ける事が条件でした。

家賃保証とは
購入者(投資家)が所有するマンションが空室になった時、家賃を保証する仕組です。

空室になった時でも
家賃を保証してもらえる訳です。
投資家にはありがたい仕組みに感じますね。

でもとてもとても危険な仕組みなんです。

家賃保証とは別名で
サブリースとも言います。

不動産会社が部屋を一括借上げして
不動産会社が家賃を投資家に払う。
という事でもあります。

入居者は不動産会社になり、
本当に住む人は不動産会社の裁量による。
そんな仕組みでもあります。

私はこの怖さを半分くらいしか理解せず、
契約をしてしまった為、
後で痛い目を見ました。

家賃保証の一体何が問題なのか?

一般的に言われているのは
・賃料の見直しがある事
・リフォームも不動産会社主導である事

この辺りの事をよく言われます。

家賃を保証するとは言っても
入居が決まらなければ家賃を下げざるを得ません。
2年毎に賃料の見直しが入ります。
一括借上げをしている為、家賃の設定も不動産会社に主導権があります。
その為、賃料値下げ交渉が入ります。
家賃は保証するけど、金額を保証している訳ではない為、収入はどんどん目減りしていきます。

また一括借上げをしている為、
リフォームを行うのも不動産会社です。
でも請求は投資家に。
ぼったくられる可能性もあります。

この条件に対しては
私の場合回避策を打っていました。
契約書の条文に
「10年間家賃の変動は行わない」
この文言を追記して頂いたためです。

問題はそこではありませんでした。

2つあります。

1つ目
契約解除の条件です。
条文にこの様な文言があります。
「差押、競売、破産による場合、勧告せず解除を行うことができる」

これを使ってきました。

不動産会社の営業からは
会社が競売にかけられる可能性があり、
家賃も差し押さえられる可能性がある。
今の家賃保証を解約して
新たな管理会社に委託した方が良い。

と言って来ました。

最初は家賃保証を剥がす為?
そう思いましたが。。。違いました。

事実関係を調べる為、
会社の信用情報を調べてみたところ
本当に前年度、赤字に転落し赤字幅が増えていました。

後で知った話。
その不動産会社は半年後倒産していました。

2つ目
管理会社を変えた。
という訳ではなく、元々家賃保証をしていた管理会社と私が直接家賃保証を結ぶ契約に変わった。
という内容でした。

倒産した不動産会社は
ある意味、家賃保証の家賃保証をしていた事になります。

家賃保証をしている管理会社と不動産会社の家賃保証は9.1万円
私と不動産会社の家賃保証は10.4万円
不動産会社は毎月赤字を出して私に送金していた事になります。

その為、今回私との家賃保証額は9.1万円。
管理会社と私が直接家賃保証契約を結び直した訳ですが、その時の契約に「家賃保証契約の解除には相応の理由が無い限り応じない」

といった条文が入っていた事に後から気が付きました。

要は2年経過後に
家賃は減額される可能性は有るが
家賃保証は解約できない。

語弊があるとまずいので、お伝えしますが。
解約はできますが、
弁護士を立てて解約する必要がある為、
100万円単位の費用が発生します。

いずれも負のループです。

家賃保証の怖さを実感しました。


また物件売却時にも
家賃保証の足かせが付いた物件は高値で売却できない可能性があります。

理由は、不動産会社は物件を売却しても
自社で物件管理をして管理費用を得たい為。
不動産会社が安定経営するには
管理する数を多く持つ方が良いからです。

他社の家賃保証が付いていると
管理が出来ません。


その為、不動産売却時に家賃保証が付いていると高値が付き辛い。

それも家賃保証が良くない理由です。


今回、私はなんとか家賃保証を解約できました。
双方の痛みを元に交渉した結果ですが、
不動産会社も過去に何度か家賃保証を解約しようとしてトラブルになっていたようです。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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