2020年07月09日

逃してしまったチャンス!

おはようございます。
Kすけです。

不動産投資は常に情報収集が大切ですね。
そして初心者は物件に慣れる事。
これも大切ですね。

私も戸建を買ったばかりですが、
常に情報収集です。

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そして
東京に近い市川市で
利回り20%の物件が出てきました。

ホント、東京都内まで駅で3駅
直線距離でも3㎞程度

土地値としても資産価値が高いので
安く物件を持てるとチョーお得!

ワクワクしながら問い合わせ!

送られてきた物件資料は以下です。

■物件概要
価格:2600万円
築年:35年(木造2階)
部屋:12戸(現7部屋空き)
タイプ:1K
最寄:駅まで徒歩18分
接道:43条但書き(協定書あり)
家賃:3.6万円

満室時年間家賃収入:518万円
利回り19.9%

利回り的にはとても魅力!


年間利回り20%というと。
表面利回り計算では5年で元がとれる。
超優れものの物件です。

という事は、6年目からは
購入価格を上回り毎月40万円が利益
という事でもあります。
※ローンや経費はカウントしていません。

ローン(20年、3.9%)を組んでも
毎月20万円くらいのキャッシュフロー
年間240万円の利益。

また路線価から土地値を計算すると
約2000万円

更地にしても2000万円以上で売却可能

という事は
10年くらい運用し運用利益が約2000万円
その時点で売却して
土地値とローン残を相殺し約500万円の利益

ザっと計算し即問合せ
物件所在地、レントロールを確認。
※レントロールとは入居者の賃料や条件

良ければ内見に行くところですが
今回の物件は見合わせました。

それは
まだ私にはレベルが高い。。。

理由は。物件に
・駐車場が無い
・ターゲットとなる人が少ない
・今時和室の1Kで洗濯機が外

この3つのリスクを解消できる自信がまだ無かった。
未熟の為です。

その3点について説明します。

アパートも戸建も購入する時は
住む人の事を考えます。

どんな人が住むのかな?
この地域にはどんな需要があるのかな?
って。

少し需要をシミュレーションします。

1Kという間取は1人暮らしですね。

1人暮らしをする層として多いのは
やっぱり
独身サラリーマン
学生

または生活保護受給者

この人達がターゲットです。


ではそのターゲットが求めるモノは?


サラリーマンなら会社の近くとか
駅に近くて直ぐに移動できるとか。

学生も大学に通い易いとか。
コンビニが近いとか。


それに対してこの物件の周辺環境は

近くに大学や企業は少ない。
コンビニまで1.5㎞

また駅まで徒歩18分はちょっと遠い。
じゃあ駐車場付きか?
と思っても駐車場が付いて無い。

単身のサラリーマンが18分も歩いて駅まで通い電車で会社に行くか?
単身ならもっと駅近で商業施設が多いところを好むんじゃ?

また今時、1Kなのに和室か?

という点から
なかなか入居付けが難しいアパートと判断。

生活圏として、どういう人が住むのだろう?
そんな感覚を持ちました。

利回りの高さだけに目をとられると
落とし穴にハマる。

そして、利回りが高いのには
理由がある訳ですね。

でもベテラン大家さんであれば
この物件をチャンスと捉えるかもですね。

何とか工夫して差別化して
満室に出来れば利益が出ますから。

例えば
部屋をぶち抜いて
2DKのフローリングに改装。
洗濯機を中置きにして。

ファミリー向けの部屋にすれば。。。

結論として
入居付けが難しい物件ではあるが
工夫次第では可能性のある物件。
また物件価格と土地値が近似である事から
売却時の利益も狙える。

という物件でしたが
怖気づいてしまった。
という情けない結果になります。

でもこの様な経験を積み
自分の中で整理する。
その積み重ねが大切だと思っています。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


普通のサラリーマンでも
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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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