2020年03月22日

不動産投資コンサルティングセミナー

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。


1ヶ月ほど前に
「土地から仕入れ新築アパート建設し不動産投資を行う」
こんな不動産投資のセミナーに参加してきました。

新築アパート一棟投資。
これに必要なのは
・土地を仕入れる事
・アパートを建築する事
簡単に言うとこの2つが必要です。

この会社のやり方は
土地の仕入れの交渉は会社が実施。
契約は投資家。

建物の建築はお抱えの工務店が実施。
契約は投資家。


コンサルティング会社が土地、建物建築、設計等のコンサルとして間に入り契約は各業者と投資家が行う。
という手法をとるモノです。


地権者と土地価格の交渉し、
指値をして出来る限り安く仕入れる準備。

建物は業者の建物シリーズ
基本的にはその中のパーツを組み替える手法をとり、提携している工務店と投資家が契約。

シリーズ化している為、
新築でも安く建築が可能。

その業者の利益は建物価格6%をコンサル料としてとる。

そんなスキームです。

メリットは
・ブラックボックスが少なめ。
・面倒な交渉や建築はほぼやってくれる。
・新築の為、銀行評価も高い。
・業者の力を借りて銀行融資をひける。

デメリットは
・契約後、家賃が入るまで約1年必要
・金利分の支払いは契約後から発生する。
・諸費用、コンサル料が数百万円。
・頭金が物件価格の5%~10%必要

そして物件を購入対象として検討する場合
気をつけるべき点は
・周辺の同じようなアパートの家賃相場
・土地の売買履歴と相場
・想定する入居者のタイプ
・周辺の街の環境
・土地の特徴を最大限に活かしたアパートを建てる計画なのかどうか?

この辺りをしっかり精査する必要があると思います。

そして今回、セミナーを受けて
気が付いた事が2点

・都内は2項道路の可能性が非常に高い事
・埋蔵文化財包蔵地の有無と対処方法

どういう事かと言うと
建物に接している道路が2項道路になっているとセットバックしなければ建物を建築できない。
※2項道路とは狭隘道路とも言われ、道幅が4mより狭い道路の事

その様な場所は使い勝手が悪く評価も低い。
分かりやすく言うと緊急車両が入って来れない。
火事になったらどうするの?
救急車呼べないよ!
ってなる訳です。

埋蔵文化財包蔵地に指定されていると
土器とか遺跡が出てこないか調べる必要があり、出てくると掘り返す可能性がある。
費用負担の問題と建築までの時間ロス

この様にあまり気付かない事も潜んでます。

今回上げた点は2点ですが、その他にも
しっかりリスクを見つけ出し把握する必要があります。

ただし、
全て完璧は無い訳だから、どの程度のリスクまでなら許容できるのか?
を考え決断する必要がありますね。
それが難しい。


最初は分からない事だらけ。
でも1つ1つ理解していけば良い。

だから行動を起こすことが大切です。

今回のコンサルティング会社の提案に乗るのが良いのか?
それは考え方次第。

業者のレールに乗って不動産投資を始める。
楽に収益を得る事は可能。

ただし、それなりにコンサル費用も支払う必要があります。

次回、
このコンサル会社から提案を受けた内容を元に
投資対象とすべきかどうか?
検証してみたいと思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2020年03月17日

不動産売却の流れとお宝が生まれる時

おはようございます。
Kすけです。

今回は不動産売却の流れについてです。


不動産投資を行っている方は
出口戦略も考えていると思います。

出口とは売却する事を指しますが、
売却して利益を出す。
これをキャピタルゲインと言います。

対して家賃収入を得る事を
インカムゲインと言います。

今回私は品川と新宿の物件を
売りに出しました。

品川は先日売買契約を締結しました。

売却までの登場人物を絵にしてみました。
売買のイメージ.jpg


不動産を持っているオーナーが
物件を売りたい。
と仲介会社に売却依頼を出します。

仲介会社は取引のある不動産会社や
投資家に物件を紹介します。

双方の要望がマッチすると

不動産会社とオーナーで
売買契約書を結びます。

不動産会社は物件を買う約束をしましたが、
登記はせず、転売します。

物件を欲しい投資家さんに売り
売主に売買代金を支払います。
登記が移り取引完了。

ではお金の流れはどうかというと。

オーナーが2000万円で売りに出した場合
不動産会社が2000万円で買いたいと言った場合
契約締結です。

仲介手数料を約70万円仲介会社に支払います。

オーナーの取り分は1930万円。

不動産会社は2000万円で仕入れた物件に利益を乗せて
銀行融資が付くギリギリの金額で売ります。
2300万円~2600万円くらいで
売っていると聞きます。

こうなると投資家さんは利益が出ない事が多いです。



では、少し設定を変えます。

オーナーが物件を売り急いでいる場合。
相続とか緊急にお金が必要になったとか。

その様な場合、
多少安くしてでも早く現金を手に入れたいんです。

それで
仲介会社や不動産会社に依頼します。

仲の良い投資家に物件を直接紹介。

そうすると、投資家は利益の出る安い物件を手に入れる事が出来ます。

投資家にとって大切な事は
物件を紹介してもらえる様な関係を構築しておく事。

これが市場には出回らない
お宝物件となる訳です。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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2020年03月16日

不動産売却の見落としがちなリスク(その2)

おはようございます。
Kすけです。

今回も前回に続き不動産の売却です。

不動産を売る。
そんな経験をする事って
そう多くないと思います。

ですが、不動産投資を考えている方
若しくは不動産(マイホーム)を持っている人は、今後売却を考えるかもしれませんね。

そんなレアなケースですが
レアだからこそ。

売却にする際にこんなケースもありました。

【その2】
高値を出したA社。

B社から
2000万円よりも高値で買いたいという買主が居ます。
交渉を頑張りたいんです。

ただ、
一般媒介だと買主に交渉し辛いんです。

契約出来る確証が無いですから。

だから専任の媒介契約を結んでください。

という様な言い方をしてきます。

専任を結ぶとその会社だけが契約の権利を持つ事になり、売主に対して有利に交渉を進める事が出来る様になります。

そして。
やっぱり高値が出なかった。
だから少し金額を下げてもらえませんか?

といった具合に交渉してきます。

そして
グイグイ圧力をかけて、
早くしないと価格が下がるとか、
今回のがベストな条件だとか
色々言って価格を下げて
早く売却しようとしてきます。

その圧力に負けて安値で売却してしまう人も多いと聞きます。

対処方法は
専任などの絞られる販売手法を選択せず
一般媒介を結ぶ。

不動産会社の言う通りにする必要は全くありません。



【その3】

またこんな不動産の営業も居ました。

他社さんは幾らですか?
他社が金額出して来たら教えてください。
その金額より絶対高い金額を出します。

それを断ると

何故ダメなんですか?
高値で売りたいんでしょ。
そう言いましたよね?

売主さんの為に一生懸命頑張ってるんですよ
やらせてくださいよ


こんな感じの応答が永遠と続きます。


売主が誰と契約しようが自由。
高値で必ず売らなければいけない。
という理由も無いし、
前回お伝えしたように買主が居ない場合だってあります。

対処法としては
交渉が得意な人は
相手の金額を天秤にかけて
買付証明を貰う。

交渉が苦手な人は
こう言うと良いと思います。

一度出して頂いた金額の中で決定します。
勝負金額を提示してください。
合わせて買主の買付証明もお願いします。
その際、私の手残り金額も教えてください。



幾つかのパターンをご紹介しました。

この様にハッタリに近いような事を言ってきたり
売主をハメたり。
その様な事が往々にしてある業界です。

だから知識をつけて交渉するか?
若しくは知識と経験のある人を味方につけ、
不動産会社と交渉する。

これが不動産を高く売る秘訣ではないか?
と思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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