2020年07月05日

本当は秘密にしたかった・・・最初に購入した物件のぷち裏話

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。


不動産を6つ持ち
そのうちの2つをこの度売却。
先日1つ戸建を購入した私ですが、

最初に不動産を買った時は
ビビりまくっていました。

そんな私の資産運用のキッカケになった
誰にも話していない事。
そんな話をします。

最初に不動産を買ったのは
2016年9月

購入するまでに約3ヶ月かかりました。

お決まりの電話営業がかかって来たんです。
老後の資金に
生命保険替わり
良い物件が出たんで!

話しだけ聞いて貰えませんか?

それで初めて会った時、
不動産会社の中年営業マンは
綺麗な女性を連れて商談に来ました。

よくあるあるな話です。

5~6回くらい打ち合わせしたと思います。

毎回違う物件を持って来て
物件資料を提示、説明していきます。

その当時の私は物件の価格が
高いのか?安いのか?

それさえもあまり
調べると言う頭も持っていませんでした。

判断材料は毎月のキャッシュフロー

キャッシュがマイナスは嫌だ!
プラス1万円くらいのものを持って来て!

そんな事くらいしか言えませんでした。


購入した新宿の物件は最初
2400万円の提示で毎月利益0.3万円

金利は2.3%

でもその当時
1.9%の金利を出す銀行がある事を知っていた私は、その銀行で融資をお願いしたい。
何故オリックスで持ってこないの?
その様な交渉をしました。

実はその不動産会社
設立2年目で銀行開拓がまだ出来てなかったんです。

それで提示されたのが
物件価格の値下げ。
金額は2150万円になりました。

価格を下げてくれたし、
要望はかなえてもらった。
場所も西新宿だから良いか!

という事で
売買契約と家賃保証契約の締結。
銀行員の説明とヒアリング

あっという間に
2150万円のローンを組んでしまいました。

でもその後
不安がじわじわと込み上げてきます。

本当に資産運用になるのだろうか?
借金したけど、本当に返せるのだろうか?
本当に家賃は振り込まれるのだろうか?
その不動産会社は詐欺じゃないだろうか?

大変な事をしてしまったのではないだろうか?

2000万円もの金額を借金して
しかも自分が住まないなんて。。。

実はヤバいモノを買ってしまったのでは?

そんな不安が昼夜襲いかかり
いてもたっても居られなくなった私は
東京都に電話を入れました。

○○不動産
まともな会社ですか?
ちゃんと登録はありますか?
今まで不正とか無かったですか?

都の職員からは
登録されてます。
免許が1だから5年未満ですね。
これまで不正は無いです。
被害があった場合は連絡してください。
何かあれば消費者センターにも。

今から考えると
アホな話です。

もっと事前に調べろよ。
そして勉強しろよ。

と思いますが。。。


ここで注意です。

不動産会社から営業してくる物件は基本的には良い物件はありません。
売れ残ったのを知識の無い人に売りつける。
以前にもお話しましたが、
良い物件は上流で一瞬で無くなります。

その理由。ここでも書いています。
売りに出る不動産の流れ

営業してくる物件は
利益をたんまり載せているので、
値下げしてもらえばそれなりになる訳です。


今回は私の1件目を買った時の事をはなし、
営業される物件は良いモノは無い。
という事をお伝えしました。

でも実は2400万円が2150万円に値下げされたのには実は理由がありました。

次回はその理由についてお伝えします。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月03日

さよなら 新宿の物件

おはようございます。
Kすけです。

先日の6月30日
ついに5年間所有した西新宿5丁目の物件
区分マンションの所有権移転手続きが完了し利益が入金されました。

所有権移転とは、
物件の持ち主を変更する手続き。
司法書士さんに登記名義人を変更して頂く。
という手続きを行うものです。

その為、私の所有していた物件に設定されていた抵当権。
これを物件のローン残高全てを一括で返済する事で抵当権を外し名義を変えました。

3337106_s.jpg

この物件、ほんと良い物件で
都庁まで徒歩5分の場所にあります。

先日空室になったのですが、
募集して1ヶ月で入居が決まりました。

しかも9.1万円だった家賃を
10万円にしてです。


そう考えると少し残念な気はしますが、

でも自らそれを望み行動した結果です。

その理由は
「不動産投資の方針を変えたから」
です。

ちょっとだけ話すと

将来的な資産価値より
今のキャッシュフローを狙う

そんな方針に変更したから。

理由はありますが、
それは改めてお伝えします。

今回お伝えしたいのは


【不動産を売却してみて思った事】
です。

それは

区分マンション投資も決して悪くない。
投資スタンスをどう考えるか?
その違いだと思った事です。


不動産投資は時間をかければ
利益が出る。という事です。

手前味噌ですが、
新宿の物件の収支を簡単に言うと。

自己資金ゼロで5年所有して
約250万円の税引き前利益が出ています。

家賃収入差益
(家賃収入-ローン-管理修繕費)
5年間総計で45万円の税引き前利益
固都税27.5万円
利益:17.5万円

売却益(税引き前)
(売却額-ローン残-仲介手数料等)
2240万円-1959万円-40万円
利益:241万円
短期譲渡税がかかります。
※計算方法は少し難しいので改めて


ここから先は仮説ですが

あと5年売るのを我慢すれば
ローン残は1687万円になっています。
仮に同じ2240万円で売却できたとすれば
2240-1687-40=513万円

今の2倍の金額が利益になります。

更に5年所有し続け売却すれば
2240-1400-40=800
800万円の利益となります。

もちろん、同じ金額で売却できるとは限りませんが、
この様な物件を買う人は投資家です。

投資家の多くの人は
利回りを計算し、その割り戻し額で購入金額を決めていく傾向が強いです。

現在の家賃が10万円
10年後の家賃が8.5万円と仮定します。

区分投資は利回りは
5%あればそこそこ高いです。

それを元に計算すると
売却想定額は2040万円になります。

先程の計算式に当てはめると
2040-1400-40=600万円

ここで考えて頂きたいのは

手出し資金ゼロで
区分マンションを持ち、
15年後に600万円の利益を得る。
毎月にすると3万円換算。
しかも不労所得です。

これを利益が大きいと考えるか?
それとも少ないと考えるか?

区分マンションも
持ち方次第で利益が出ます。

これは所有し
売却を経験してみて実体験として分かった事です。


真面目にサラリーマンをやりながら。

貴重な経験。
殆どのサラリーマンが経験しない事です。

今ではあの時買って本当に良かった。
そう実感しております。


でも

実を言うと
最初は怖かった。。。

ホント

不動産を買った時、
騙されたかも?

夜もなかなか眠れない。
そんな日が続いたんです。


次回、最初に不動産を買うまでの事
買った時の事をリアルにお伝えしてみようと思います。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。

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2020年07月01日

火災保険を使って修繕できない?

おはようございます。
Kすけです。


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今回購入した戸建

ぱっと見た外観の感じ
補修する所は無さそうに見えましたが、
これも細かく見るとボロが見えてきます。

496344_s.jpg


雨樋に枯葉や土砂が溜り雨樋が歪んでます。
物干し用の屋根に何かが衝突し割れている。

う~ん

この補修は結構かかりそうだ!

雨樋は高所作業になるか?

そんな時、火災保険を使った修繕

少し前に私の師匠から紹介され受講していた
修繕セミナーを思い出しました。

台風や大雨などで壊れた個所は
火災保険を使って直すことが出来る。


このケースは昨年の台風と大雨の影響で
色んなものが降って来て
大きな物が物干し屋根に衝突した。
そんな可能性もある。

不測かつ突発的な事故(破損、汚損)

これに該当するのでは?

保険を適用し清掃と修繕が出来ないか?

そう考えた私でしたが、
まだ私の所有ではありません。

保険も現所有者からの申請でなければ受けてもらえません。

ダメもとで、仲介会社さん経由で
所有者さんにお願いして頂きました。

結果はダメ

この物件を離れて1年半。
火災保険はその時点で切れている様でした。

昨年、千葉の台風被害時には
もう保険は切れていたようです。

今回の対応は私の自己負担で実施せざるを得ない様です。

ただ、雨樋はまだ歪んだまま。
そして屋根瓦と外壁が。。。
もしかしたら、次の台風とかで
影響があるかもしれません。

そうなったら
私が加入する火災保険で修繕です。

火災保険が下りるのかどうかも
理由が該当するかどうか。

考え方や説明の仕方にもよる様です。

自分の知識や関係する人(代理店やメンテする人)との関係も大切。

また、戸建を運営していて起こりうる事
それが保険で賄える対象なのか?

保険会社選び
入居者に入ってもらう保険選定

これも大切。

そして火災保険も経験しながら勉強です。


今回はダメでしたが、
戸建を運営する知識が増えている。
そんな実感があります。

今から不動産賃貸業を営む上で
大きな後ろ盾となりそうな火災保険。

とても大切だと感じております。

これも知らなかったら
こんな事を思わなかったかもしれません。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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