2020年01月17日

不動産投資の利回りとは?

こんばんは!
Kすけです。

不動産投資シリーズ
第11話

「利回りって何?」
についてお伝えします。
お金の計算.jpg

利回りとは、年間利回りの事を指します。
不動産投資で使われる利回りとは

購入した物件価格に対して
1年間でどの程度の利益を出しているか?

という指標になります。



不動産投資の利回りには、
2つあります。

・表面利回り
・実質利回り

実はよく使われるのが

表面利回り

何故かというと!

「利回りが高く見えるから」

不動産会社さんが良く持ってくる
物件情報には多くの場合、表面利回りが使われています。

でも、表面利回りで物件を検討してはダメです。

その理由をお伝えします。

理由は、表面利回りには
経費などの費用が含まれていないからです。

表面利回り、実質利回り
それぞれの計算方法をお伝えします。


表面利回りの計算
【年間家賃収入÷物件価格×100】

例えば
家賃:8万円(年間96万円)
物件価格:2000万円

96÷2000×100=4.8%

不動産会社さんが出してくる利回りは
表面利回りで資料を持ってくる業者もいます。


もう1つが
実質利回り

これを元に考えなければダメです。
管理費、修繕費、集金代行費
これらをローン返済額にプラスして
計算します。

実質利回りの計算(年間)
【(家賃-管理-修繕-集金代行)÷物件価格×100】

仮に以下の内容だった場合。
管理費6500円
修繕費4000円
集金代行3500円
合計14000円を家賃収入からマイナスします。
※正確には、この金額に固定資産税や室内設備の修理費なども案分して載せます。

残りの家賃は
66000円(年間79.2万円)

79.2÷2000×100=3.96%

これが実質利回りです。


都心で不動産を持つ場合、
多くの場合、
利回りは4%台~5%台
利回りの悪い場合は3%台の場合もあります。

都内の区分マンションを持つ場合は、
4%後半以上の利回りは欲しいところです。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 18:52| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月12日

最強の資産運用とは?

おはようございます。
Kすけです。

このブログでは、
普通のサラリーマンでも出来る資産運用や
私のプライベートについてお伝えしています。

今回は
「最強の資産運用」
これは「掛け算」なんです。
という内容をお伝えします。


資産運用の王道と呼ばれるのが
不動産投資

実際にやっている人間として、
他の資産運用も行っている人間としても
感じていますが、本当だと思います。

他の資産運用は
株式、FX、事業投資などにしても
市場の動き方次第では

大きな利益が生まれる可能性もあれば
大きな損益が出る可能性もあります。


それに対して不動産収入は
人が生きている限り。
住みたいと思う限り。
お金が発生します。
しかも毎月数十万円というお金が、
安定的に口座に振り込まれる。

大きく収益が上がる事も無ければ
大きく損益が出る事も少ない。


しっかりと仕組みを正しく構築できれば
サラリーマンだからこそできる、
市場に左右され辛い資産を構築する事が可能となるモノです。

ただ、不動産投資を
勘違いしている人が多いし
良く知らない人も多いのが現実。
業界もまだまだ遅れているのも事実。
とも思っています。


正直、勿体ない


私は既に4つ所有しているのですが、
もっと早く始めることが出来ていれば。
もっと早く勉強して知っていれば。
その様に感じています。


実際、私もベストな状態で
不動産を持てている訳ではありません。
もう少し勉強して知識を持ってから
始めた方が良かったなぁ~
そう感じる部分も多々あります。


だからこそ。
不動産投資の基礎の部分と
私の経験。

不動産投資を始める前に
知っておいた方が良い事。
生々しいかもしれませんが、
そんな内容を纏めようと思っています。

実際に
売る側の立場
買う側の立場
お金を貸す側の立場

市場があり需給バランスがある。

この辺りの事を実体験として
経験しております。

そして今でも不動産業界の人に
接する機会が多いんです。
定期的に物件情報を頂く様にもなりました。


そして、この様な経験を
書いてみて、自分で纏めてみると
まだ良く理解できてなかった事が見えてきました。

今はそれを理解する為の学びも
同時に行っています。

実際の不動産投資家さんの
ブログを読んだり、
動画コンテンツを購入したり。
今後はセミナーにも参加したい。

学び続けようと思います。

そして、今までやって来て
一番強く思うのは。

私の武器は不動産だけではない。
という事。
だからそれを上手く融合する。

【掛け算】

をすべき!だと思っています。

それは

不動産×別の資産運用×ビジネス

これが出来るようになると

不動産の黄金率が出せるようになります。

これが実現すると最強です。
揺るがない基盤になります。

不動産の黄金率とは

ローンの無い不動産を作ると
資産が資産を生むレバレッジを効かす。
要は資産構築のスピードアップが可能となる運用方法の事を言います。

不動産という資産の複利運用

金の生る木.jpg

私はあと数年で
この仕組みを構築する予定です。

そして、その仕組みは誰でも出来ます。
今、それを構想中ですが、
それを伝えていく事も考えています。

今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。


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posted by Kすけ at 08:00| Comment(0) | 不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月11日

建物の健全度調査技術を習得!

こんにちは
Kすけです。

少し前に講習会に参加してきました。
建物の健全度を目視で簡易診断する為の
技術を身に付ける講習会です。

なぜ、こんな事やって来たかというと。

不動産投資をしているからです。

今持っている不動産もそうですが、
今後不動産を検討する際に、
その建物自体が健全なのかどうか?
物件を見に行くタイミングで簡易判断する。
その為です。
外観、共用部、屋上、機械室。
それぞれの見方を教えて頂きました。
屋上防水工事.jpg

建物は定期的に点検し小規模でも修繕する
必要があります。
それをやってるかやってないか。
それで後々の修繕費用が大きく異なります。

人間でも悪いところは早めに見つけ、
治療した方が重篤化せずに薬だけで治ったり、
簡単な治療ですみますよね。

建物も同じです。

いくらしっかり作ってあっても定期的に
チェックしメンテナンスしていないと
老朽化の進行が早いです。

例え区分マンションを持っているとしても
建物の管理、修繕がキチンと出来ていないと
あとあとで余計にお金がかかる事になります。
それに建物の価値も下がります。

屋上を見るのが一番わかりやすい。
でも中々屋上は見れないことが多いです。

外観、共用部からでもある程度、
マンションの健全度を判断することが出来るようになると、
それも不動産投資で物件を検討する際のリスク低減につながりますね。


例えば、亀裂。
この亀裂も大丈夫な亀裂と
ヤバい亀裂があり、
亀裂の入り方や場所によっても異なるらしい。
そこはレベルが高いらしく、
私にはまだ判別不能です。。。

また、
建物が手抜きで作られている場合も多く、
それが年代でもある程度、
当りを付ける事が可能です。

今後の不動産投資の1つの
知識、技術として。


今回も最後までお読み頂き
ありがとうございました。

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